中古一戸建ての購入を検討している方にとって、内覧（内見）はとても重要なイベントです。
中古住宅は、現状での引渡しが基本となります。
「不具合を見落としていたことで高額な修理費が発生した…」などといったトラブルを避けるために、内覧ではできる限りのチェックをしておきたいですよね。
しかし、「中古一戸建て 内覧 チェックリスト」と検索しても、何をどこまでチェックすればいいのか分からず不安になる方も多いのではないでしょうか。
ちなみに、「内覧」と似た言葉で「内見」というものもあります。物件の種類や地域によって使い分けられることもあるようですが、基本的には同じ意味だそうです！
「内見」で検索すると賃貸物件についての記事が多く出てくるので、ここでは「内覧」を使いたいと思います。
参考：内見とは？持ち物や当日の流れ、確認することなど、不動産物件を見る前に知っておきたいポイントを紹介 ／SUUMO HP
中古住宅の内覧では、屋根や外壁の劣化、基礎のひび割れ、室内の設備など、チェックするべきポイントは意外と多岐にわたります。
この記事では、実際に中古住宅を内覧&購入した経験から、中古一戸建ての内覧で確認すべきポイントをまとめました。
外回り・室内・周辺環境・書類関係まで、購入前に確認したい項目がすべて分かります！
☆★☆ この記事を読めば、こんなことが分かります ☆★☆
さらに、ダウンロードできる内覧チェックリストもありますので、ぜひ活用してくださいね。
内覧で見るべきポイントは？
中古一戸建ての内覧では、建物に重大な欠陥がないかどうか、設備がどの程度劣化しているかといった点を重点的に見るのがポイントです。
建物に重大な欠陥があったり、全体的な劣化具合が激しい場合には、購入を見送るという判断をすることができます。
また、中古住宅は多くの場合、入居前にリフォームが必要となります。
内覧で設備の劣化具合をチェックし、リフォームにかかるおおよその金額を予測することで、現実的な購入計画を立てたいものです。
建物の「雰囲気」を見るのも重要ですが、設備や内装・外観の状態も、できるだけ具体的にチェックしておきましょう。
ホームインスペクションで見る内容も参考に
今回、内覧チェックリストを、ホームインスペクションでどのような点を見るのか？という視点で作ってみました。
中古一戸建てを購入する場合、ホームインスペクションの実施を検討する方も多いのではと思います。購入前にできればベストなのですが、実際には購入後にホームインスペクションをする場合が多いのだとか。
その理由は、購入前にホームインスペクションをすると、購入しなかった場合にお金が無駄になってしまうからです。
そこで重要になるのが内覧でのセルフチェック。
購入してから重大な欠陥が見つかった…という事態をできるだけ防ぐために、まずは自分の目で物件の状態を確認してみましょう。
プロの視点を参考にできるよう、実際にわが家が受けたホームインスペクションで、どのような内容を見たか？ということを振り返って、チェックリストに盛り込んでみました。
※とはいえ、床下や天井裏のチェックは素人では難しいところもありますが…。
売主居住中の場合、チェックできない部分もある
中古一戸建ては、売主が居住中に内覧を行う場合があります。
売主が居住中の場合には、クローゼットの中など確認NGの箇所があったり、内覧にかける時間が短くなったりしがちです。
そのような場合でも、確認できる箇所はできるかぎり見ておきたいものです。
そこで、内覧チェックリストを用意したり、事前に確認したい事項をまとめるなど事前準備が肝心となります。
一方で、売主居住中の内覧は気になることを質問するチャンスでもあります！もしチャンスがあれば、気になるポイントは質問してみましょう。
また、換気扇などの動作確認など、設備をさわるときは事前に売主の許可を取るなどの配慮を忘れないようにしましょう。
契約不適合責任も確認しよう
万が一、購入後に欠陥が見つかった場合には、売主に「契約不適合責任」に基づいて補修を依頼できる場合があります。（以前は瑕疵担保責任と言いましたが、2020年4月の民法改正で売主の責任を「契約不適合責任」というようになりました。）
これは、購入後に欠陥などが見つかったことで「建物の品質が契約の内容に適合しない状態」になった場合、売主に無償で補修を依頼したり、場合によっては損害賠償を請求できるものです。
ただし、中古住宅の売買で売主が個人の場合は、「売主の契約不適合責任を免除する」というケースもあります。
そのため、購入の際は売買契約書をよく確認し、契約不適合責任が適用されるかを確認しておく必要があります。
参考：瑕疵担保責任とは。契約不適合責任との違い、新築・中古住宅それぞれの注意点/住まいのお金・制度のマニュアル#29 ／SUUMO HP
持ち物
内覧には、以下のような持ち物を持参すると便利です。
- メジャー
- 筆記用具
- ビー玉（床の傾き確認）
- 双眼鏡
- スマホ（写真・動画撮影）
- 印刷したチェックリスト
内覧チェックリスト（印刷用・ PDF)
印刷用・内覧チェックリストがこちらです！
《基本情報・外部・室内編１》と《居室編》の２種類あります。
《居室編》は１ページで２部屋のチェックができますので、部屋数に応じて準備してください。
見るべきポイントはチェックリストで網羅されていますが、具体的な判断基準を以下本文で解説していきます。
本文では、特に気を付けるべきポイントを《赤い文字》で、
また、リフォーム費用が高額になりがちなポイントは《オレンジの文字》で書きました。
内覧前にはこれらのポイントだけでも確認しておくのをおすすめします。また、内覧で見落としをなくすポイントも解説していますので、内覧前にはこれだけでもチェックしてください。
実際に内覧をしてみて気になった箇所があれば、振り返りとして読んでみてくださいね。
周辺環境
内覧では、まずは物件の周辺環境を確認しましょう。Googleマップなどでもある程度の情報は分かりますが、実際に物件のまわりを歩くことでリアルな情報を手に入れることができます。
次のようなポイントを見てみましょう。
- ハザードマップ（浸水・土砂）の危険区域でないか
- 前面道路の幅（車の出入りができるか）・交通量
- 騒音や振動
- 夜の雰囲気（可能なら再訪）
- ゴミ置き場（位置やゴミが散らかっていないかなど）
前面道路の幅がせまいと、日常での大きい荷物の運び込みに苦労したり、緊急車両が通れなかったりといった不都合があります。
大きな道路、鉄道、繁華街が近くにある場合は、騒音が室内にどれほど響いてくるか、という点も意識してみましょう。
Point：ゴミ置き場について
ゴミ置き場が近いと、ゴミ捨てに便利な一方でカラスの被害に悩まされる可能性があります。売主に質問できる場合には、カラスの被害がどの程度あるかを聞いてみましょう。また、ゴミ捨て場の地面をよく見てみるのも大事です。ゴミから漏れたシミが多くみられる場合、カラス被害が多いかもしれません。
書類関係
内覧では、書類関係の確認も重要なポイントです。主に確認すべきポイントは以下のとおりです。
- 境界が確定しているか
- 容積率・建ぺい率オーバーになっていないか
- 増築が未登記になっていないか
- 再建築不可物件ではないか
- 固定資産税額
- 修繕・リフォーム履歴
- シロアリ防除点検履歴
隣地との境界が確定していない土地や、容積率・建ぺい率オーバー、増築が未登記の建物、再建築不可物件などは、「難あり」の物件です。
これらの物件は販売価格が安いというメリットはありますが、購入時や将来にわたって様々なリスクを背負う可能性があります。よって、購入は慎重に考える必要があります。
（例：住宅ローンの審査が通りにくい、境界で隣人と揉める、再建築不可の場合建て替えができない など）
また、物件のリフォーム履歴は、今後のリフォーム計画を立てるうえで貴重な情報です。内覧の際、不動産屋や売主に確認しておきましょう。
内覧のポイント（建物の外部編）
建物の外部では、屋根や外壁の劣化具合、基礎、雨どいのチェックが重要となります。
また、自転車が置けるスペースがあるか、玄関に雨よけがあるかなど、生活の利便性に関する事項もチェックしましょう。
屋根
屋根は、雨風から家を守るために重要な設備です。次のようなポイントをチェックしましょう。
- 瓦やスレートにズレ・割れはないか
- コケ・サビが広がっていないか
瓦がズレたり割れている場合には、雨が建物内に侵入している可能性がありますので、プロにみてもらうべきだと思います。
屋根の状態は地上から確認しづらいですが、双眼鏡（もしあれば）を使って目視確認したり、近くに高い建物があればそこから確認することもできます。
屋根のメンテナンス周期は約10年に一度です。
実際の汚れ具合とともに、メンテナンス履歴を確認してみましょう。
前回のメンテナンスから10年以上経っていたり、汚れがひどい場合は塗り替え等のリフォームが必要となります。
外壁
外壁も、屋根とともに家を守るために重要な設備です。建物を一周して状態をこまかく確認しましょう。
見るべきポイントは、以下のとおりです。
- 幅３㎜以上のひび割れがないか
- 幅０.３㎜以上のひび割れがないか
- 触ってみてチョーキング（白い粉）がつかないか
- 塗装の剥がれはないか
- シーリング（外壁の継ぎ目の素材）が劣化して剥がれていないか
- 軒天がはがれたり、雨のシミがないか
ひび割れやチョーキングなどが見られる場合、外壁が劣化しているサインです。
外壁のひび割れの幅が0.3mm以上になると、住宅の構造に影響を及ぼす恐れがあります。
なかでも幅3mmを超えるひび割れは、すぐにでも補修が必要な状態です。
シーリングは外壁の継ぎ目や隙間を埋めて、水の侵入を防ぐ役割を果たしています。シーリングが剥がれている場合、雨が壁の中に入ってくるおそれがあるので、修理する必要があります。
外壁どうしの継ぎ目や窓と壁の境目のシーリングを重点的にみてみましょう。
軒天は、地面から屋根やベランダを見上げた時に見える部分のことです。軒天の不具合は見落としがちですが、雨漏りの原因にもなる重要な箇所なので、見落とさないようにしましょう。
参考：外壁のひび割れ放置は危険？原因は？補修方法・保証、保険について解説 ／カインズリフォームHP
参考：軒天の雨染みや剥がれの修理方法を事例付きで紹介 ／株式会社シェアテックHP
基礎（コンクリート部分）
基礎は、建物を支える重要な部分です。ひび割れの有無とコンクリートのはがれをチェックしましょう。
建物内部の基礎は床下を見ないと分からないので、内覧では外部からのチェックに限られます。外部から見て少しでも不安なところがある場合には、プロに見てもらいましょう。
ひび割れには、危険な割れとそうでないものがあります。
危険なひび割れかどうかの判断は、ひび割れの幅がひとつの基準となります。
- 幅0.3ミリを超えるひび割れがある
幅が0.3ミリを超えるひび割れがある場合には、専門家に状態を見てもらいましょう。ひびの深さによっては、すぐに補修をする必要があります。
また、次のようなひび割れがある場合は要注意。建物の耐久性に影響している恐れがあります。
- 1m以内に3つ以上のひび割れ
- ひびが基礎の上から下まで縦断している
- 横方向にひびが入っている
- 天候に関わらず、ひび割れに濡れたような雨染みがある
- ひび割れから錆のような茶褐色のシミが浮き出している
- 基礎の表面がはがれ落ちている
このようなひび割れがある場合には、購入する前に専門家にチェックしてもらうか、購入を見送ったほうがよいかもしれません。
また、基礎の表面がはがれ落ちているような状態は、内部の鉄筋が錆びて大きなダメージを受けている場合があります。このような状態も、大規模な補修が必要となり、購入時のコストがかかる物件と判断できそうです。
参考：【徹底解説】家の基礎にひび割れを発見…危険な症状の見分け方や対処法を紹介 ／株式会社さくら事務所
雨どい
雨どいは、屋根などに降った雨を地上に流す重要な設備です。
内見時には雨どいの不具合もチェックしましょう。
- 変形・詰まりがないか
- 外れている箇所がないか
変形や外れている箇所があれば、リフォーム時に補修する必要があります。
雨どいの状態は、地上やベランダから確認することができます。
もし雨の日に見に行けるようであれば、雨どいから水が漏れているところがないかが確認しやすくなります。
そのほかの建物外部で見るべきポイント
そのほか、建物の外部で見るべきポイントを紹介します。
- 給湯器の型式（何年製か）
- テレビアンテナの有無（受信状況も確認）
- 自転車を置くスペースがあるか
- 駐車場のサイズ
- 玄関の雨よけの有無
- 水道があるか
給湯器は屋外に取り付けられていることが多いため、建物外部を見るタイミングでチェックしましょう。
給湯器の交換の目安は、設置から10年です。古くなった給湯器を使い続けると、冬場にお湯が出なくなったり、夏に高温のお湯が出たりといった不具合が発生します。可能であればお湯を出してみて、異音がないかもチェックしましょう。
また、テレビアンテナの設置状況も要チェックです。
私の経験談ですが、テレビアンテナがないことを見落としていたため、リフォームのときに想定外のアンテナ設置費用（１７万円！）がかかりました。
そのほか、自転車を置くスペースがあるか、玄関に雨がかからないスペースがあるかなど、住んでからの生活をイメージしながら見てみましょう。
内覧のポイント（室内編）
次に、室内で見るべきポイントを紹介します。
設備関係
室内の設備のなかで重要なのが、「火災報知器」「分電盤（ブレーカー）」「インターホン」の確認です。
火災報知器
火災報知器は、2006年6月から全ての新築住宅への設置が義務付けられました。
中古住宅にも2011年から設置が義務化されましたが、届出は必要でないため、未だに設置されていない物件もあるようです。
消防法で設置が義務付けられているのは「寝室」と「階段」で、さらに自治体の条例によって台所や居間などへの設置が義務付けられています。
内覧では火災報知器の設置状況を確認してみてください。また、自治体の条例も確認し、必要な箇所に火災報知器が設置できるようにしましょう。
参考：火災警報器の設置は義務なの？罰則規定はあるの？ ／イクラ不動産HP
分電盤（ブレーカー）
分電盤は、200Vの機器が使えるか？ということと、契約アンペア数を確認しましょう。
- 「単相３線」が望ましい
- アンペア数（30A以下だと少なめ）
具体的には、分電盤のこの部分をチェックします。
「単相３線」と書いてあれば、200V対応のIH・食洗機・浴室乾燥機・大型エアコンを使用することができます。「単相２線」の分電盤では、100Vの電化製品しか使用できません。
また、契約アンペア数は一般家庭では30〜40A程度の場合が多いようです。これより少ない場合は、家のあちこちで電気を使うとすぐブレーカーが落ちてしまう可能性があります。その場合には、電気の契約内容を見直す必要がありそうです。
参考：分電盤（ブレーカー）の見方・確認方法まとめ！【マンションリノベ基礎知識】 ／リノベノシゴトHP
インターホン
最近ではモニター付きのインターホンが主流ですが、古い家だとモニターが付いていない場合があります。
内覧時には、インターホンの種類を忘れずチェックしましょう。
わが家のインターホンも、モニターがついていませんでした。便利さと防犯のためにはやっぱり必要かな…と思ってモニター付きのものに変更しました。特に、１階と２階に受話器を設置する場合にはそれなりの費用がかかります。
各部屋に共通する項目
室内は、各部屋ごとに「天井・壁」、「床の状態」、「扉・窓の状態」を確認しましょう。とくに雨漏りやカビの発生などはQOLを下げるだけでなく、建物の耐久性にも影響するおそれがあります。
また、収納スペースの広さやコンセント、エアコンの取り付け位置を確認しておくと、住んでからの生活がイメージしやすくなります。
天井・壁・部屋全体
- 雨漏り跡（シミ・波打ち）がないか
- 壁紙の浮き・カビ臭がないか
- タバコやペット、柔軟剤などのにおいがないか
まずは部屋を見渡して、天井や壁の状態を確認しましょう。
天井に雨漏りの跡がある場合には、修理費用が高額となったり、建物の耐久性に影響している可能性があるので注意が必要です。
また、壁紙に浮きがみられる場合、湿気や下地の損傷などが隠れている場合があります。自分で壁紙を張り替えることができる場合もありますが、内部に損傷や深いカビがある場合には、業者に張り替えを依頼する必要があります。
参考：クロス張り替えの際に起こる浮き！その原因と補修方法について解説 ／壁紙張り替えプロ
床
床は、床材の劣化具合や傾きを中心に見てみましょう。
- ビー玉を置いてみる（傾き確認）
- 歩くと沈んだり、きしむ箇所がないか
- フローリングや畳の劣化具合
ビー玉を置いて何度も同じ方向に転がる場合は建物自体が傾いている可能性があります。購入前にホームインスペクションを行なうなど、購入を慎重に判断する必要があります。
また、フローリングの汚れやキズが多い、きしむ、床を踏むと沈んだりするような場合は、フローリングの寿命の可能性が高く、張り替えリフォームを検討する必要があります。
参考：ビー玉が転がっても慌てない!?家が傾いているかどうかの正しい調べ方 ／株式会社さくら事務所HP
扉・窓
扉や窓は、次のようなポイントを確認しましょう。
- 扉を閉めた時にスキマができるか
- 開閉がスムーズか
- 窓の結露跡・カビ
- ガラスは割れていないか
- 網戸は破れていないか
扉が開閉時にガタついたり、うまく閉まらない場合は、立て付けの問題だけでなく建物自体のゆがみによる原因の可能性もあります。
閉めたときにあまりにも大きなスキマがある場合には、プロにチェックしてもらいましょう。
また、扉の異音は生活するうえでストレスになる可能性があるので、リフォームの際に調整をした方がいいかもしれません。
窓枠の結露やカビは、室内外の温度差で発生します。そのまま住む場合には結露対策や日常的な掃除が必要となります。
窓の断熱リフォームをすることで結露の発生を抑える効果が期待できるので、結露がひどい場合には検討してみても良いかもしれません。
また、時間に余裕がある場合には窓の場所、数、サイズをメモしておきましょう。生活のイメージがしやすく、カーテンの必要枚数を考えるのにも役立ちます。
各部屋の設備・収納
各部屋の設備では、次のようなポイントを確認したいところです。
- コンセントの位置
- エアコンの取り付け位置
- 照明器具の位置
- 収納の広さ
台所
台所では、シンク下の配管やガスコンロ、レンジフードの確認をしましょう。
- シンク下の配管（水漏れ跡やサビがないか）
- コンロ（安全装置の有無）
- レンジフードの動作
- 冷蔵庫を置く場所のサイズ
- 収納の広さ
置きたい家電、調理中に使いたい器具をイメージして、コンセントの位置や数も確認しましょう。
水まわり
お風呂やトイレなどの水まわりは、入居前にリフォームを考えることが多い箇所です。リフォーム前提で購入を考えている場合でも、現在の設備の状態を確認しておきましょう。
- 床がブカブカしていないか
- 洗面台下の配管サビ
- 浴室のカビ・タイル割れ
- 換気扇の動作（異音がないかなど）
- 洗濯機置き場のサイズ
特に、床がブカブカしている場合には床下に損傷がある場合も考えられるため、早急にプロに見てもらうべき状態です。
ベランダ
ベランダは、排水溝や床面の状態を確認しましょう。
- 排水溝に向かって勾配ができているか（ビー玉を転がすか、可能なら水を流してみる）
- 床表面がはがれたり、ひび割れたりしていないか
- 排水溝に詰まりはあるか
- 出入り口の扉の立て付け不良や隙間の有無
特に重要となるのが床の防水加工。この加工がはがれてくると、建物に雨水が侵入する原因となります。
よって、ベランダの床面がはがれていたり、ひび割れなどがみられる場合には補修するべき状態と考えられます。
また、排水溝への勾配が確保できていない場合には排水不良の原因となります。放置すると雨水や汚れが溜まり、建物に雨水がしみてくる可能性があります。このような状態が長く続くと建物に影響があるため、補修を検討する必要があります。
参考：ベランダのメンテナンスは必要？タイミングと費用を解説します ／創建ペイントHP
中古一戸建ての内覧で見落としをなくすポイント
ここまで中古一戸建ての内覧で確認すべきところを紹介しましたが、実際の内覧では「見落としやすいポイント」もあります。
見落としやすいポイントを事前に知っておくことで、より物件の細部までチェックすることができます。
この章では、内覧での見落としをなくすためのポイントを２つ紹介します。
遠くから、近くから、両方の視点で見る
建物の外観や、室内を見るとき、遠くと近くの両方の視点から見てみましょう。
壁の汚れ具合や全体的な雰囲気は遠くから見るとよく分かります。また、近づいて見ることで、細かな劣化のサインや不具合に気づくことができます。
たとえば、外壁のポイントで紹介した次のような症状は、近づいて（触って）みないと気づかないポイントです。
- 触ってみてチョーキング（白い粉）がつかないか
- 外壁のひび割れ
- コーキングの割れ
外壁塗装はリフォーム費用のなかでも高額な部分なので、現在の状態をしっかり見てみましょう。
室内も、まず部屋を見渡して全体の印象、壁の汚れ、明るさなどを見て、それから細部をみるようにしましょう。可能であれば、部屋全体の写真を撮っておくのもおすすめです。
見渡すだけでなく、様々な角度からのぞいてみる
内覧で見落としをなくすポイントの２つめは、様々な角度から見ることです。
下の写真は、わが家の出窓の天井部分です。天井のパネルが割れているのは、引き渡し後に気づきました。
内覧の際、目線を上げてチェックしていたら気づけたかもしれません。
また、勝手口の床にナメクジが這ったような後を見つけたのも引き渡しの後でした。
内覧のときは、「上」や「下」も意識して、目線以外の角度からいろんな場所をのぞいてみましょう。
まとめ
今回の記事では、実際に私が内覧をする際に調べた内容と、ホームインスペクションで確認される項目を参考にまとめました。
中古一戸建ての内覧は、間取りや雰囲気に目がいきがちですが、本当に大切なのは建物の状態や将来の修繕リスクを確認することです。
実際に現地に行くと、その場の雰囲気で質問できなかったり、確認が漏れてしまうことがあります。
そこで、見るべきポイントを事前に知っておくのに加え、内覧チェックリストを準備することで内覧の充実度は大きく変わります。
購入してから、「リフォーム費用が思ったより高額になった…。」などと後悔することがないよう、自分の目で物件をよく見てください。
また、売主が居住中の物件では確認できない部分があったり、床下や屋根裏の状態はなかなか確認できないものです。気になる点があれば、不動産会社に遠慮なく質問したり、必要に応じてホームインスペクションの利用も検討すると安心です。
納得の家選びができるよう、ぜひチェックリストを活用して内覧に臨んでください。
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