中古住宅を購入するとき、「旧耐震基準か、新耐震基準か」を確認しておけば十分だと考えている人も多いかもしれません。
わが家も新耐震基準の住宅を購入しました。購入当初は、「新耐震なら、ひとまず安心かな」と感じていたのを覚えています。
しかし、購入後に耐震について調べてみると、耐震性能は単純に「旧耐震・新耐震」の2種類だけではないことを知りました。
とくに、新耐震のなかでも法改正による違い、耐震等級という考え方など、知れば知るほど確認したいポイントがあります。
そこでこの記事では、中古住宅を購入する際に知っておきたい「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」、そして耐震等級について、実際に調べてわかったことをまとめました。
これから中古住宅の購入を検討している方や、購入した家の耐震性が気になっている方の参考になれば幸いです。
中古住宅購入前に知っておきたい「耐震基準」とは？
旧耐震基準（1981年5月以前）
建築基準法は、建築が守るべき最低限の基準として1950年に制定されました。
1981年より前の建築基準法では、建物に求める性能を「震度５程度で倒壊しない」こととしており、これを「旧耐震基準」といいます。
旧耐震基準は、新耐震基準で求められる震度６以上の地震に対する安全性が不足していることになります。
旧耐震基準の家は、住宅ローンを借りるために耐震診断を受けたり耐震補強を行う必要があったりと、住むときだけでなく売買のときにも不利になりやすいようです。
参考：耐震基準適合証明書とは？ ないと困るの？ 旧耐震は住宅ローンが借りられない？ 取得するメリットや取得方法、住宅ローンについてなどを解説／SUUMO HP
新耐震基準（1981年6月以降）
耐震基準は大きな地震があるとその基準が厳格化される傾向にあります。
旧耐震基準が制定されて以降、宮城県沖地震（1978年）地震で多くの建物が倒壊し、より厳格な耐震基準が求められるようになりました。
そこで1981年6月1日に改正された基準では、「震度6強程度で倒壊しない」ことが求められました。これは現在も変わっておらず、一般に新耐震基準と言います。
90年代後半建築のわが家は「新耐震基準」で建てられた家なので、リフォームの際に耐震診断や補強は行いませんでした。しかし、後で調べてみると、新耐震基準のなかでも次に紹介する「2000年基準」には適合していないことが判明してしまったのです。
2000年基準（2000年6月以降）
新耐震基準が制定された後の1995年、阪神・淡路大震災が発生し、木造家屋に甚大な被害が起きました。
そこで2000年6月1日に建築基準法の改正があり、耐震性の強化が図られました。このとき制定された基準を「2000年基準」といいます。
2000年基準では、木造住宅の耐震にかかわる内容が大きく改正されました。次の章では、2000年基準で改正された内容を詳しく紹介したいと思います。
2000年の法改正で何が変わった？
2000年の法改正では、主に次のようなことが変わりました。
- 柱や梁、すじかいの繋ぎ目に使用する金物の規定（ホールダウン金物、すじかい金物などの設置義務）
- 壁の配置のバランスを整える
- 地盤調査の義務化 など
接合部に使用する金物の規定
2000年基準で、地震の際に柱が基礎から抜けるのを防ぐホールダウン金物の設置が義務化されました。
柱が抜けてしまうと、元の場所に戻ることはなく建物の倒壊に繋がります。ホールダウン金物には、それを防ぐ役割があります。
また、柱と柱をつなぐ「すじかい」も、金属プレートで固定することが義務化されました。
ちなみに法改正前に建てられたわが家の「すじかい」の写真がこちら↓です。金物ではなく数本の釘で留めてあり、建物が揺れたらすぐ外れそうな状態でした。
壁の配置バランスが重視されるようになった
2000年基準では、それまで規定がなかった耐力壁をバランスよく設置するための具体的な基準が設けられました。
在来工法の木造建築では、地震や台風などの水平方向の力には壁（すじかいや構造用合板で補強した耐力壁）で対抗します。
壁の配置に偏りがあると、建物がひずんで倒壊しやすくなるため、バランスよく壁を配置する必要があります。
耐震基準と耐震等級の違い
中古住宅について調べていると、「耐震基準」と「耐震等級」という似た言葉が出てきます。私も最初は違いがわかりませんでしたが、調べてみると、それぞれ意味が異なることがわかりました。
簡単にいうと耐震基準は「最低限の基準」、耐震等級は「性能の目安」と考えると違いがわかりやすいでしょう。
耐震基準は「最低限クリアすべき基準」
耐震基準とは、建築基準法で定められている最低限の基準のことです。
たとえば、現在の新耐震基準では、
ことを目標として設計されています。
つまり、「新耐震基準だから安全」というよりも、「最低限必要な耐震性能を満たしている」という考え方になります。
耐震等級1・2・3の違い
耐震等級は2000年に定められた「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」にもとづく「住宅性能表示制度」の評価項目の一つです。
耐震性能を3段階で表したもので、等級が上がるほど地震に耐えやすくなります。
- 耐震等級1：建築基準法で定められた最低限の耐震性能
- 耐震等級2：等級1の1.25倍の耐震性能
- 耐震等級3：等級1の1.5倍の耐震性能
一般的に、災害時の避難所として指定される学校などの公共施設は耐震等級２、消防署や警察署など、防災拠点となる建物には耐震等級3相当で建てられるようです。
耐震等級が分からない中古住宅も多い
耐震等級の認定は任意で受けるものなので、中古住宅の場合、耐震等級を取得していない住宅も少なくありません。
よって、
「新耐震基準だから耐震等級1」
「2000年以降の住宅だから耐震等級3」
などといったことは言えません。
そこで、中古住宅を購入する際は、個々の建物でどの程度の耐震性があるのかを確認していく必要があります。
購入する中古住宅の耐震基準・耐震等級はどう確認する？
耐震基準や耐震等級の違いがわかったところで、気になるのは「購入を検討している家がどの基準に当てはまるのか」ではないでしょうか。
そこで、この章では建物の耐震性能を調べるには、具体的にどのようなことをすればよいか？について紹介したいと思います。
まずは建築年月を確認する
耐震基準を確認する際、まず目安となるのが建築時期です。
不動産情報サイトに載っている築年度を見ることで、耐震基準についてはおおよそ判別することができます。
ただし、境目の時期に建てられた物件では、どちらの基準に基づいているかの判別が難しいケースもあります。
なぜなら、完成時期（築年月）と、耐震基準への適合審査をする「建築確認申請日」は、微妙にズレがあるからです。
建築確認申請は、建築物が法律で定められた基準に適合しているかを、工事を始める前に確認する手続きです。
物件がどの耐震基準に該当するかを確実に知りたい場合は、この建築確認申請日が上のどの時期に当たるかを確認しましょう。
手っ取り早いのは不動産会社の担当者に聞くという方法ですが、他には、重要事項説明書にも記載があります。ご自身で確認したい場合には、重要事項説明書をチェックしてみてください。
耐震等級は書類で確認する
耐震等級は、すべての住宅に表示されているわけではありません。
というのも、耐震基準とは違って、耐震等級の取得は義務ではないためです。中古住宅では「耐震等級不明」のケースも珍しくありません。
ただ、耐震等級２や３の建物は売り文句になるので、もし取得している場合には記載がある場合が多いのではないかと思います。
耐震等級を取得しているかどうかは、住宅性能評価書や設計図書で確認することができます。
不安な場合は耐震診断という方法もある
書類だけでは判断が難しい場合や、より安心して住みたい場合は、耐震診断を受けるという方法もあります。
同じ新耐震基準の住宅でも、設計や施工の内容、これまでのメンテナンス状況によって耐震性能は異なります。また、増改築の有無や建物の劣化状況によっても、実際の耐震性は変わってきます。
「新耐震基準だから絶対安心」「旧耐震だから危険」と単純に判断できないのが、中古住宅の難しいところです。
わが家も新耐震基準の住宅を購入しましたが、さらに安心するために実際に耐震診断を依頼しました。
その結果や費用については、別の記事で詳しく紹介したいと思います。
現在の住宅のトレンド
1981年の新耐震基準や2000年の法改正によって、住宅の耐震性能は大きく向上してきました。
しかし近年は、「建築基準法で定められた最低限の基準を満たす」だけでなく、より高い耐震性能を求める考え方が広がっています。
新築では耐震等級3を重視する人が増えている
近年の新築住宅では、建築基準法の最低基準にあたる耐震等級1ではなく、より高い耐震性能を持つ耐震等級3を採用する住宅会社が増えています。
というのも、最近の地震では複数回の大きな揺れが起こることもあるためです。
2016年の熊本地震や2024年の能登半島地震では大きな揺れが繰り返し襲来し、新耐震の木造建築にも倒壊被害が出ています。今までの建築基準法の考え方では震度7クラスの揺れが何度も来ることを想定していなかったため、建物のダメージが想定以上だったと考えられています。
大地震への備えを重視する人や、長く安心して住み続けたいと考える人を中心に、耐震等級3を重視する考え方が一般的になりつつあります。
許容応力度計算を採用する住宅会社も増えている
木造住宅の構造計算にはいくつかの方法がありますが、近年は「許容応力度計算」を採用する住宅会社も増えています。
許容応力度計算は、柱や梁にかかる力を細かく計算し、安全性を確認する方法です。
必ずしもすべての住宅で実施されるわけではありませんが、より根拠のある耐震設計として注目されています。
2025年の法改正で構造確認も見直された
2025年には建築基準法が改正されました。
ただし、耐震基準そのものが大きく変更されたわけではありません。
2025年の法改正では4号特例の縮小などによって、木造住宅の構造や省エネ性能に関する確認方法が見直されました。
※ 4号特例とは・・・ 木造住宅等の小規模建築物で、建築士が設計を行う場合には、構造関係規定等の審査が省略される制度です。2025年の改正によって、建築確認の提出書類が増えたり、省エネ基準への適合が義務づけられました。
中古住宅の耐震性を確認するうえでは、引き続き1981年の新耐震基準、2000年基準が重要なポイントになります。
まとめ
中古住宅を買う場合は、建築基準法が改正された1981年、2000年を境に大きく耐震性能が変わるため要注意です。改正前の建物の場合は、耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強を行うことで安心安全に繋がるでしょう。
購入したい家がどの耐震基準に該当するかは、建物の完成日ではなく建築確認申請日、着工日が法改正以降かどうかを確認する必要があります。
現在の住宅業界では、「新耐震基準を満たしているか」だけではなく、「どの程度の耐震性能を備えているか」が重視されるようになっています。
中古住宅を検討する際には、耐震基準、耐震等級の違いを知り「自分はどのレベルの耐震性能を求めるか」を考える必要がありそうです。
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