2027．３．１０リフォームの銀行手数料を追記しました。
家の購入計画を立てるとき、みなさんはどんなことを考えるでしょうか。
物件価格や月々のローン金額・・・ これらも、とても大事ですよね。
でも、まずは購入にかかる初期費用に目を向けてほしいと思います。
物件を購入する際には、諸費用、手付金、頭金などの初期費用が必要となります。
（正確には、頭金はなくても購入できます。）
この初期費用、けっこう大きな金額になるんです。そのため、充分な想定ができていないと、資金が足りずに焦ってしまう可能性があります。
そこでこの記事では、「中古一戸建て」の購入にかかる初期費用について紹介していきます。
この記事を読むことで、
ということが分かり、購入資金をどれくらい準備しておけばいいのかという資金計画を立てるのに役立ちます！
今回紹介するのは、「中古一戸建て」を「住宅ローン」を使って購入し、「リフォーム」をした場合にかかる初期費用です！
実際、わが家はこのパターンで家を買いました。中古住宅の購入ではよくある例だと思います。
住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合、物件購入、ローン契約、リフォーム と、慣れないことが立て続けに起こります。
スケジュール管理やお金の準備で大変！ということにならないよう、購入の流れと、住宅購入の際にかかった具体的な金額をわかりやすく伝えていきたいと思います！
※とはいっても、実際にかかる金額は物件価格や取引内容、ローン契約する銀行などによって変動します。あくまで目安の金額として考えてくださいね。
中古住宅購入にかかる「初期費用」の種類
まずは、住宅購入にかかる初期費用の種類を簡単に紹介します。
手付金
「手付金」は、不動産売買が成立した証に、買主から売主へ物件価格の一部を先払いするものです。
これは、売買の契約を簡単に破棄できないようにする約束金の役割を持っています。
手付金の金額は買主と売主の合意で決まり、目安は物件価格の5〜１0%ほどだそうです。
手付金は、物件価格の一部です。そのため、物件価格と同じ金額で住宅ローンを借りた場合、後ほど手元に戻ってきます。
（参考：不動産売買契約における手付金 ／弁護士法人ポートHP）
諸費用
「諸費用」は、その中に様々な項目が含まれます。そのため、少々分かりにくいかもしれません。
SUUMOのサイトには、諸費用について次のように説明されています。
諸費用とは、住宅の購入や新築の際に、土地・建物の購入価格や建設費用以外に必要な費用の総称。具体的には、契約書に添付する印紙税や住宅ローンの借入費用（保証料、手数料、火災保険料等）、不動産登記費用（登録免許税や司法書士報酬等）、仲介会社が間に入る場合に支払う仲介手数料、新築マンション購入に必要な修繕積立基金など。
（SUUMO住宅用語辞典https://suumo.jp/yougo/s/syohiyou/より引用）
つまり、物件や土地の価格のほかに発生する手数料や税金などをひっくるめて諸費用と呼ぶと考えればいいのかなと思います。
不動産登記費用や火災保険料のように必ず必要になる諸費用もあれば、物件の種類や取引の内容によっては発生しない諸費用もあります。
たとえば、不動産会社が売買を仲介するときには「仲介手数料」がかかりますが、不動産会社が売主の場合は仲介手数料はかかりません。
一般的には中古住宅購入の場合には物件価格の5％～10％の諸費用がかかると言われています。
頭金
ご存知の方も多いと思いますが、「頭金」は物件価格の一部をローンに組み込まず、手持ちのお金で支払うものです。
頭金のメリットは、住宅ローンの借り入れ金額を減らせるということです。
手元の資金に余裕がある場合は、頭金を支払うことでその後のローンの支払いが楽になります。
一方、頭金無しでも、物件を購入することができます。手元に資金を残しておきたいという場合には、頭金を入れないケースも多いようです。
私も、頭金なしで家を買いました！
よって、支払ったのは手付金と諸費用のみなのですが、それでも一時的にまとまったお金が必要で、準備したお金は足りるかな？とドキドキしてしまいました…。
リフォーム資金
リフォーム済み物件でなければ、中古物件を購入した場合、多少のリフォームをすることが多いと思います。
小規模のリフォームなら完了後の一括払いになることもあるようですが、大きな工事では料金の一部を先払いする場合もあります。
また、さらに金額が大きい場合は、リフォームの代金も含めて住宅ローンを借りる場合もあります。その場合でも、初期費用として契約金や着工金等が必要となります。
引越し費用など
住宅購入の初期費用として、引っ越し代、家具などの購入費も想定に入れておきましょう。
マンションから戸建てへの引越しでは窓の数が増えるので、カーテンの購入にもお金がかかりました。
費用が発生するタイミング
今回紹介するのは、以下の条件の場合にかかった金額です。
物件価格：約3400万円 リフォーム価格：6６0万円 物件の購入とリフォームで住宅ローンを利用
「中古一戸建て」を「住宅ローン」を利用して購入し、「リフォーム」を行った場合、それぞれがどのような時系列で進んでいくかを図にしてみました。
特に大きな費用が発生するのが、《売買契約時》と《引き渡し&ローン契約》のタイミングとなります。
それでは、費用が発生するタイミングごとに、実際にかかった金額を紹介していきたいと思います。
※紹介する金額はあくまでも一例です。住宅ローンの利用条件や各種業者（仲介業者、司法書士、リフォーム会社）によって実際にかかる金額は異なります。
売買契約時に支払う「手付金」と「印紙代」
売買契約を結ぶとき、売主に支払う「手付金」と、売買に対して発生する「印紙代」がかかります。
それぞれ、かかる金額は以下のとおりです。
手付金…物件価格の５〜１０％
印紙代…1千万円を超え５千万円以下の契約の場合１万円（令和９年３月３１日までの軽減税率）
手付金は、売主と買主の合意で決まります。
物件価格３４００万円の場合は１７０〜３４０万円程必要な計算となります。
私たちの場合は１７０万円を支払うことになりました。
印紙代は、不動産売却で契約書を作成する際にかかる税金です。
印紙代の金額は不動産の売却価格により決まります。以下の参考サイトに具体的な金額が載っているので、見てみてください。物件価格３４００万円の場合、印紙代は１万円でした。
（参考：不動産売買時にかかる印紙代（印紙税）はいくら？一覧表でわかりやすく解説 ／ホームフォーユーの不動産売却塾）
ローン契約までに加入する「火災保険料」
住宅ローンを契約するためには、その物件で火災保険に加入しておく必要があります。
よって、ローン契約までのタイミングで火災保険に加入しました。
火災保険を取り扱っている保険会社を自分で調べて加入し、年払いで約５万円かかりました。
物件引き渡し&ローン契約時に支払うもの
住宅ローンの本審査をクリアしたら、ローン契約をします。このローン契約をもって、物件の引き渡しとなります。このときに発生する諸費用がいくつかあります。
仲介手数料
仲介手数料は、売買を仲介した不動産屋に支払う手数料です。
仲介手数料の金額は、物件価格をもとに計算されます。
物件価格400万円超の場合、物件価格×3%+6万円（＋消費税）が上限額です。
上限額は法律で決まっていますが、下限額については設定されていません。そのため、不動産会社は上限額内におさまるように仲介手数料の金額を設定しています。
私たちの場合、約１１５万円を支払いました。
支払いのタイミングは、売買契約時と引渡し時の2回に分けて支払う、または物件引渡しの際に一括で支払う場合があるようです。
わが家の場合は、引き渡しの時に一括での支払いを求められました。
（参考：不動産購入時にかかる仲介手数料はいくら？いつ支払うの？ ／ハウスボカンHP）
不動産登記費用
不動産を購入した際には、登記費用が発生します。
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、２種類の登記が行われます。
まずは、所有権が売主から買主に移ったことを示す「所有権移転登記」。
そして、不動産を担保とするために行う「抵当権設定登記」です。
これらの登記を行うにあたっては「登録免許税」という税金を納める必要があります。
登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額✕税率で求められます。
また、登記の作業は専門的な知識が必要となります。そのため、基本的には司法書士などの専門家に依頼費用を払って依頼することになります。
ここで注意が必要なのが、「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」それぞれに登録免許税と司法書士報酬がかかることです。
| 登録免許税 | 司法書士報酬 | |
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額×税率 | 司法書士による （相場は２万～８万円） |
| 抵当権設定登記 | 債権金額×税率 | 司法書士による （相場は２万～５万円） |
わが家の場合、「登録免許税」に約４１万円、司法書士への依頼費用に約１６万円がかかりました。
（参考：登記費用はいくらかかる？不動産登記の諸費用も合わせて解説 ／スゴい住宅ローン探しproduced by RECRUIT)
（参考：登録免許税はどのように計算するのですか? ／法務局HP）
銀行手数料
銀行手数料は、住宅ローン契約の手続き費用として金融機関に支払うものです。
手数料の金額は、契約する銀行によって変わります。
私たちの場合、約７５万円かかりました。
固定資産税
年の途中で不動産を売却した場合には、固定資産税は引き渡し日を基準に日割り計算をします。そして、その日割り計算した額を、引き渡し時に買主が売主に支払います。
わが家の場合は約５万円ほどかかりました。
引き渡し後に支払う「不動産取得税」
不動産を取得した際には、不動産取得税が発生します。
支払うタイミングは、引越しが終わってしばらくたった頃、不動産取得税の納税通知書が届いてからになります。
不動産取得税は、条件を満たせば軽減措置を受けることができます。
軽減措置の条件は、個人用の住宅であること、新耐震基準を満たしていることなどです。そこまで厳しい条件ではないので、自分で住む家であればほぼ軽減措置を受けられると思います。
わが家も軽減措置の対象となったので、かなり少ない金額でした。
（記録を残すのを忘れましたが、数千円程度だったように思います。）
（参考：不動産取得税とは？軽減措置の概要や適用要件をわかりやすく解説 株式会社アレップス／タウンのかんりHP）
リフォームにかかる初期費用
住宅ローンの本審査が通ったら、リフォームの打ち合わせが本格的に始まります。
リフォームでは一般的に、工事前に着工金の支払いが必要となります。また、会社によっては基本業務契約金の支払いも必要となります。
リフォームローンを契約する場合であっても、工事前に発生する着工金などの費用の立て替えを想定しておく必要があります。
その理由は、リフォームのローンは工事完了後に融資が実行される「後払い型」が基本であるためです。
また、リフォームもローンで支払う場合には銀行手数料、抵当権設定登記費用、司法書士報酬が必要となる可能性があります。
基本業務契約金
リフォームの打ち合わせの半ば、基本業務契約金として１１万円を支払いました。
これは、リフォーム版手付金のようなもので、後日リフォーム代金に充当されます。
もし契約を途中で破棄した場合には返金されない、と説明がありました。
基本業務契約金の金額は業者により異なり、また、かからない業者もあります。
事前に、契約金がかかるかどうかをリフォーム業者に確認してみましょう。
着工金
着工金は、資材や職人等の手配のために支払うものです。水廻りの全面リフォームなど、中規模以上の工事では請求されることが多いようです。
リフォーム代金の支払い回数やタイミングは、リフォームの規模や業者によって決まります。だいたいは、以下のような支払いパターンとなるようです。
私たちは、工事が始まる１週間ほど前に着工金としてリフォーム金額の１割（６２万円）を支払いました。
（参考１：工事代金の支払い時期はいつ？安心してリフォームを進めるための基本ガイド ／株式会社樋口建設）
（参考２：代金はいつ、どんなふうに支払うの？ ／Panasonic HP）
リフォームをローンで支払う場合に必要となるもの
リフォームの金額も含めて住宅ローンを借りる場合には、リフォーム分にも銀行手数料、抵当権設定登記費用、司法書士報酬がかかるかもしれません。
どの程度の金額がかかるかは、契約の内容や金融期間によって変わります。よって、ローンの契約内容をよく確認する必要があります。
私たちの場合、「物件」のローンと「リフォーム」のローンの２本立てで借りる形となりました。
そのため、リフォームにも銀行手数料１３万円、抵当権設定登記費用３万円、司法書士報酬７万円の計２３万円がかかりました。
（物件価格とリフォーム分を１つの住宅ローンで借りれるのであれば、銀行手数料や司法書士費用が抑えられる可能性があります。）
かかった初期費用まとめ
結局、手持ちでいくら支払った？
物件の購入
結局のところ、価格３４００万円の物件に対して、いつ、いくらの初期費用が必要だったのでしょうか。まとめていきたいと思います。
| かかる時期 | 内容 | 金額（物件価格３４００万円の場合） |
| 売買契約時 | 手付金（物件価格の５〜１０％） | １７０万円 |
| 印紙代（不動産の金額による） | １万円 | |
| ローン契約まで | 火災保険料 | 保険会社による （わが家の場合は年払い５万円） |
| 引き渡し& ローン契約時 | 仲介手数料 （物件価格×3%+6万円（＋消費税）上限） | １１５万円 |
| 引き渡し& ローン契約時 | 登記費用 所有権移転登記の登録免許税（固定資産税評価額×税率） 抵当権設定登記の登録免許税（債権金額×税率） 司法書士報酬 | ５７万円 |
| 引き渡し& ローン契約時 | 銀行手数料（銀行による） | ７５万円（※） |
| 引き渡し& ローン契約時 | 固定資産税（年額を日割り計算） | ５万円（※） |
| 引越し後 | 不動産取得税 | 数千円 |
引き渡し&ローン契約時のお金の流れは少々複雑でしたので、以下で説明します。
引き渡し&ローン契約時には、諸費用として仲介手数料、不動産登記費用、銀行手数料、固定資産税がかかりました。
一方、物件価格と同額の住宅ローンを借りたので、ローンの実行とともに手付金が返ってきました。
①仲介手数料１１５万円＋不動産登記費用５７万円を現金で支払った
②手付金１７０万円から銀行手数料７５万円と固定資産税５万円を引いた９０万円が戻った
という、２つのお金の流れがありました。よって、上の表の（※）は実際には手元の金額からは支出しませんでした。
以上をあわせて、３４００万円の中古一戸建て購入（住宅ローン利用）に約３４８万円の支払いがありました。
リフォーム
６６０万円のリフォームでは、以下あわせて約９６万円の初期費用がかかりました。
| かかる時期 | 内容 | 金額 |
| 打ち合わせ時 | 基本業務契約金（業者による） | １１万円 |
| 工事着工前 | 着工金（業者やリフォームの規模による） | ６２万円 |
| ローン契約時 | 銀行手数料 | １３万円 |
| ローン契約時 | 抵当権設定登記の登録免許税（債権金額×税率） 司法書士報酬 | １０万円 |
頭金はいつ払う？
頭金の支払いタイミングは、売買契約の際、または住宅ローン契約の際に支払うことが多いようです。
パターン① 手付金を支払う段階で、頭金をいくらか上乗せする
パターン② 住宅ローンの契約時に、頭金を入金する
実際の入金タイミングはケースバイケースで、営業担当者との相談になるようです。
頭金を準備するメリットは、住宅ローンの総額が減ることです。住宅ローンの総額が減ることで、利息を減らす効果があります。
頭金の準備方法としては、手付金をそのまま頭金にするといった方法もあります。
今回の例で頭金１７０万円を支払うと、ローン金額は３４００万円ー１７０万円＝３２３０万円となります。一方で初期費用の負担額が増え、引き渡し&ローン契約時に銀行手数料・固定資産税もあわせた２５２万円の支払いが必要になります。
資金に余裕がある方は頭金を検討してみましょう。
（参考：住宅購入の「頭金」 用意したい時期と金額とは ／三井不動産レジデンシャル）
諸費用はローンに組み込める？
住宅購入の初期費用として、かなり高額な出費となる諸費用。実は、ローンに組み込むことも可能です。
諸費用をローンで支払う方法としては、住宅ローンそのものに組み込む方法 と、 別途、諸費用ローンを申し込む方法があるようです。
手元の資金が足りない場合には、ローンを利用するのも良いかもしれません。
一方で、次のようなデメリットもあるようです。
また、金融機関によって組み込める諸費用の範囲も異なるようです。
諸費用を現金で支払うか、ローンを利用するか。どちらが最良かは、資産状況を考えて検討する必要がありそうです。
（参考：諸費用は住宅ローンに組み込める？諸費用の支払い方法とメリット・デメリットをご紹介 ／スマイルすまい SMILE SUMAI HP）
初期費用の計画は専門家への相談がおすすめ
今回の記事では、中古住宅購入にかかる初期費用とそのタイミングを紹介しました。
住宅購入の初期費用は、ご自身の資産状況に合わせた準備が必要となります。
たとえば、総支払額を減らすために頭金を用意する、手元の資金を残したいので諸費用ローンを利用する など様々な選択肢があります。
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